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Relocation en Haute-Savoie et dans le Pays-de-Gex
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Alpes Léman Conseil est-elle une agence immobilière ?

Alpes Léman Conseil est l’inverse d’une agence immobilière. Nous « avons » les locataires et nous cherchons, par une démarche sur mesure, les logements les plus en phase avec la demande spécifique de chacun de nos clients. Une agence immobilière « a » des logements et cherche les locataires les plus sérieux et solvables.

Nous travaillons spécifiquement pour chacun de nos clients, par une approche dédiée et unique.

Combien de logements allez-vous me proposer ?

L’objectif est de vos proposer 5 à 8 logements, sélectionnés selon les critères suivants :

  • Etre accessibles avec votre dossier;
  • Se rapprocher le plus possible de votre cahier des charges;

Il se peut que ce choix soit plus réduit, selon l’offre du marché et certaines caractéristiques de votre dossier administratif.

A l’inverse, nous préférons ne pas proposer plus de 10 logements, car l’expérience montre qu’il deviendrait difficile de s’y retrouver au terme de la journée de visites. En outre, la sélection vise à éviter des visites inutiles de logements en mauvais état ou ne correspondant pas au cahier des charges.

Comment est le marché de l’immobilier locatif en Haute-Savoie ?

Le marché est, dans l’ensemble, et, en particulier dans l’agglomération d’Annecy et dans la zone frontalière, très tendu. Un bailleur qui publie une annonce reçoit en général une cinquantaine d’appels dans les cinq ou six heures suivant la publication. Les plus beaux logements se louent souvent en 2 ou 3 jours.

Certaines périodes ont des caractéristiques particulières :

  • Les studios et T2 sont rares à la rentrée scolaire car la plupart sont loués durant l’été;
  • Les villas et grands appartements sont relativement plus fréquents, en restant rares d’une manière générale, au printemps, en vue de la fin de l’année scolaire.

Les bons profils de locataires sont légion, avec des revenus souvent élevés, et la concurrence peut donc se révéler rude.

Combien de temps avant les visites débutez-vous les recherches ?

Le marché étant très tendu, il est inutile de débuter les recherches longtemps avant le jour convenu pour les visites. En règle générale, nous débutons les démarches de recherches à J-6 ou J-7. Le programme de visites se construit ensuite au fil des jours, et parfois jusqu’au matin même des visites. Nous vous faisons parvenir, en général à J-5, une première ébauche de la journée de visites, avec liens Internet et descriptifs. Ce document évolue ensuite jusqu’au dernier moment.

Les logements les plus demandés (T2 ou T3 récents, notamment) se louent souvent en quelques heures, après avoir généré plusieurs dizaines de demandes de visites.

En cas de demande particulièrement précise, nous pouvons être amenés à fonctionner en veille permanente et à vous contacter pour vous proposer une visite à très brève échéance, éventuellement par Skype ou Facetime.

Comment sélectionnez-vous les logements que vous me proposerez ?
  • Nous nous assurons que votre dossier sera éligible pour chacun des logements que nous sélectionnons, sur la base des informations que vous nous donnez sur votre situation;
  • Nous cherchons à satisfaire vos critères de choix, autant que possible;
  • Nous écartons les logements en mauvais état, ou qui présentent un défaut majeur;
  • Nous évitons volontairement de multiplier les visites, avec un objectif de 5 à 8 biens, pour vous permettre de mieux vous repérer.
  • Nous cherchons à vous proposer un choix aussi varié que possible dans le cadre de votre cahier des charges, quitte à, parfois, écarter un logement « clone » d’un autre sélectionné.
En général, vos clients trouvent-ils leur bonheur dans votre sélection ?

Dans 99% des cas, oui, le travail de sélection ayant permis de ne faire que des visites utiles, de biens de bonne qualité pour lesquels votre dossier est éligible. Il n’est pas rare que le choix se révèle un peu difficile entre deux ou trois logements retenus en finale. Notre connaissance du marché et notre longue expérience nous permet presque toujours de vous proposer une sélection variée et séduisante.

Après les visites, combien de temps a-t-on pour prendre une décision ?

Le marché est en général très tendu. Une annonce génère souvent une cinquantaine d’appels dans les 12 heures qui suivent sa publication. Il y a peu d’offres de qualité et les candidats sont nombreux et ont souvent de très bons dossiers. Nous conseillons de déposer sa candidature dans les 24 heures qui suivent les visites, moins si possible.

Comment se passe la validation d’un dossier par une agence ou un bailleur ?

Le dossier est remis à l’agence ou au propriétaire, qui s’assure qu’il est complet et qu’il satisfait aux conditions d’éligibilité. Il ne faut pas compter sur une quelconque souplesse dans l’analyse du dossier. L’agence ou le propriétaire va vérifier si les pièces du dossier sont cohérentes entre elles, et si les revenus justifiés sont suffisants (33% maximum du revenu net avant impôt). Le dossier est éventuellement transmis à l’assurance « Loyers Impayés » s’il y en a une, qui appose son visa ou rejette le dossier.

Le processus peut prendre jusqu’à 3 ou 4 jours, selon la taille de l’agence immobilière, moins s’il s’agit d’un propriétaire privé.

S’il est validé, on passe alors à la phase administrative de rédaction du bail.

Cherchez-vous des logements en dehors des agences immobilières ?

Nous cherchons des logements auprès de tous les bailleurs possibles, agences immobilières ou propriétaires en direct.

Devrai-je payer des frais d’agence ?

Si le logement choisi est commercialisé par une agence immobilière, vous devrez payer les honoraires d’agence.

Pourquoi payer une agence immobilière alors qu’on peut trouver des logements sans agence ?

Tout d’abord, sur un marché tendu, on ne peut pas limiter la recherche aux seuls particuliers, les agences immobilières détenant une part importante des offres.

De plus, avoir recours à une agence immobilière présente de nombreux avantages :

  • C’est un professionnel très contrôlé, qui doit garantir les intérêts de toutes les parties, y compris ceux du locataire;
  • Elle veille à ce que le propriétaire respecte ses nombreuses et souvent coûteuses obligations (juridiques ou techniques), dont la plupart sont destinées à protéger le locataire, notamment quant à sa sécurité;
  • Elle joue un rôle d’intermédiaire impartial entre le propriétaire et le locataire.
  • Les relations que nous entretenons avec les agences nous permettent souvent de vous bénéficier de facilités ou de priorité. Pour un propriétaire en direct, nous ne sommes qu’un parmi les dizaines de contacts qu’ils reçoivent.
En faisant appel à vous, est-ce qu’on peut contourner les obstacles de mon dossier ?

Nos relations étroites avec la plupart des agences immobilières et avec des propriétaires privés nous permettent souvent d’obtenir quelques faveurs : information en avant-première sur la disponibilité d’un bien, dossier sur le dessus de la pile en cas de multiplicité de candidats, réservation pendant un jour ou deux d’un bien, etc.

En revanche, cela ne nous confère pas un pouvoir magique, et les procédures administratives restent souvent inflexibles, en particulier lorsque qu’une compagnie d’assurance est impliquée ou que le choix du locataire est entre les mains du propriétaire.

Avez-vous accès au marché caché ?

Soyons clair, nous n’avons pas de baguette magique. Cependant, nos relations régulières avec les agences immobilières et certains gros propriétaires nous permettent en effet d’avoir des informations en avant-première, et donc connaissance d’opportunités avant qu’elles n’apparaissent sur Internet.

J’ai peur que vous ne trouviez pas le logement que je vais aimer…

S’il existe, nous le trouverons. Si votre dossier correspond aux critères d’éligibilité, il y a de grandes chances pour vous l’obteniez. Nos relations privilégiées avec les agences et certains gros propriétaires aident à ce que votre dossier soit sur le dessus de la pile.

Cherchez-vous dans le parc social ?

Non, nous ne cherchons que dans le parc privé. Les logements sociaux sont attribués par des commissions mensuelles, selon une procédure incompatible avec les délais de recherche de logement telle que nous devons la pratiquer.

Est-ce que je peux chercher de mon côté ?

Vous pouvez le faire, mais nous sommes là pour vous faire gagner du temps et vous faire profiter de nos réseaux et de notre savoir-faire. Nous vous invitons donc à vous reposer sur nous, mais apprécions d’être tenus informés de vos démarches si vous souhaitez néanmoins en effectuer.

Est-ce que je peux vous envoyer des liens vers des annonces que je trouve sur Internet ?

Bien sûr. Cela nous aide à mieux cerner ce qui retient votre attention. Cependant, n’oubliez pas que nous avons très certainement déjà repéré ce qui vous a interpelé. Si nous ne l’avons pas sélectionné, c’est vraisemblablement pour une raison. Pensez aussi que nous répondrons à vos propositions pour vous expliquer pourquoi nous les retenons ou les écartons, et ces réponses risquent de prendre du temps que nous ne pourrons pas consacrer à sélectionner les plus beaux biens.

J’ai vu sur Internet des logements qui me plaisent mais dont vous ne m’avez pas parlé…

D’une manière générale, vous pouvez partir du principe que nous avons pris en compte tous les biens qui sont publiés sur un site Internet ou un autre. Si nous ne vous en avons pas parlé, c’est que nous avons considéré, par notre expérience et selon nos informations, que le bien en question ne répondrait pas à vos attentes (quartier, environnement, état général, niveau de prestation…), que votre dossier serait rejeté, ou que nous avons mieux à vous proposer.

En outre, notre travail consiste à opérer une sélection parmi les offres du marché. Choisir, c’est renoncer, et opérer une sélection implique que nous écarterons certains logements, sur la base de vos critères et de notre expérience.

N’étant toutefois pas infaillibles, nous vous invitons à nous faire part de vos découvertes les plus séduisantes, pour ne pas rater une éventuelle perle rare.

Que se passe-t-il si je prends un logement que j’ai trouvé par mes démarches personnelles ?

Si nous avons déjà entamé nos propres recherches, nous vous proposerons de vous accompagner dans la mise en œuvre de ce logement : vérification du bail, état des lieux, souscription des contrats d’eau, d’électricité, de gaz, etc.

Dans le cas contraire, nous restons à votre disposition si vous le souhaitez, ou vous souhaiterons bon vent, selon vos préférences.

Que se passe-t-il je ne choisis aucun logement parmi ceux que vous me proposez ?

La plupart des missions qui nous sont confiées prévoient une seule campagne de recherche, et vous devez aborder notre mission dans l’esprit de choisir un logement, et non de simplement vous familiariser avec le marché. Si votre objectif est vous renseigner sur l’offre, nous pouvons vous proposer une journée de découverte.

Toutefois, il peut arriver que le marché ne permette pas de proposer le bien qui saura vous séduire. Sauf cas modification significative de votre cahier des charges, ou de mauvaise foi évidente, nous continuerons les recherches.

Lors de notre premier entretien, vous m’avez donné l’impression qu’il n’y aurait que des obstacles…

Il faut que vous soyez convaincu que nous sommes votre allié dans votre projet de recherche de logement. Nous travaillons pour vous, et notre approche est ciselée pour votre projet personnel. Cependant, vous devrez faire face à des règles et à les lois qui, bien que très protectrices pour un locataire en place, sont très exigeantes pour les candidats locataires.

Nous avons donc la tâche difficile de vous informer des conditions auxquelles vous devez satisfaire pour obtenir un logement en location. Nous partons du principe qu’il est de notre devoir de vous exposer la situation telle qu’elle est, car nous tenons à pouvoir tenir nos promesses.

Ma période d’essai est-elle un problème ?

La période d’essai est, au même titre qu’un CDD ou un contrat d’intérim, considérée comme une précarité. Les bailleurs et agences immobilières cherchent donc à se protéger contre un risque de perte d’emploi du locataire qui mettrait en péril le bon paiement des loyers.

Dans ce cadre, une grande partie des logements sont couverts par des assurances « Garantie Loyers Impayés ». Ce sont donc les compagnies d’assurance qui dictent leurs critères d’éligibilité. La plupart ne couvrent pas les locataires en période d’essai.

S’il n’y a pas d’assurance « Garantie Loyers Impayés », les bailleurs exigeront en général un garant.

La loi interdit la multiplicité des garanties, et donc le cumul d’un garant et d’une assurance « Garantie Loyers Impayés ».

Je vais finir ma période d’essai dans 1 semaine, pourquoi dites-vous que mon dossier risque d’être rejeté par l’agence immobilière ?

Votre dossier sera en général étudié par le service Gestion de l’agence, et bien souvent par son assureur, à la date où vous le déposez. C’est donc votre situation à cette date qui sera prise en compte.

J’ai un garant, mais il n’habite pas en France…

La loi interdit en principe de rejeter un dossier au motif que le garant ne réside pas en France. Cela étant dit, la réalité contraint à constater que la résidence en France du garant est une condition systématique. Le rejet d’un dossier de candidature n’ayant pas à être motivé, il faut être réaliste et considérer que ce point est un des éléments importants d’un dossier.

Je n’ai pas de garant. Que faire ?

Si vous êtes en CDI sans période d’essai, pas de problème, on ne vous demandera pas, en général, de garant.

Si ce n’est pas le cas, nous pourrons vous proposer diverses solutions qui pourront, dans certains cas, remplacer un garant personnel, ou d’attendre la fin de votre période d’essai dans un logement para-hôtelier.

VISALE va-t-il permettre de résoudre mon problème de garant ?

VISALE est un système de garantie gratuit, proposé par Action Logement, auquel peuvent être éligibles les salariés d’entreprises françaises, sous certaines conditions. Il est soumis aux mêmes contraintes qu’un garant personnel : VISALE n’est pas compatible avec une assurance « Garantie Loyers Impayés » souscrite par le propriétaire. Ce dispositif n’est donc applicable que pour les biens non couverts par ces assurances. De plus, beaucoup d’agences immobilières refusent ce dispositif qu’elles connaissent mal.

Si vous êtes éligible à VISALE, il est néanmoins intéressant de faire la demande de visa, qui sera ainsi disponible si l’on peut l’utiliser.

Un garant personnel va-t-il me permettre d’obtenir le logement que je souhaite malgré ma période d’essai ?

Non si ce logement est couvert par une assurance « Garantie Loyers Impayés », incompatible légalement avec un garant. Oui, dans les autres cas, si votre garant présente les revenus nécessaires.

Dans ma région d’origine, on ne me demande pas toutes ces garanties…

Le marché de l’immobilier peut être très différent d’une région à l’autre. Dans notre région, il est très tendu, et le taux de couverture par les assurances « Garantie Loyers Impayés » est plus élevé que dans de nombreuses autres régions. Ces assurances imposent des conditions particulièrement drastiques aux locataires.

Je suis en CDD. Quelle conséquence sur la recherche ?

Un CDD est perçu comme précaire et ne permettra en général pas d’obtenir un appartement en location. Seuls les CDD longs (12 mois au moins restant à effectuer) peuvent éventuellement être mis en avant

J’ai une dette locative sur mon logement précédent. Quelle conséquence sur la recherche ?

Une dette locative n’est sûrement pas un atout dans votre jeu. Toutefois, nous vous invitons à nous en parler, car il est possible de présenter la situation à certaines agences immobilières ou propriétaires et d’expliquer l’origine des difficultés que vous avez pu rencontrer. Tenter de cacher ces difficultés risque, en revanche, d’être fatal à votre candidature.

J’arrive de l’étranger et je n’ai pas d’avis d’imposition français. Quelle conséquence sur la recherche ?

Les avis d’imposition français sont indispensables dans deux cas principaux :

  • Lorsque le logement est soumis à un régime de défiscalisation imposant un plafond de revenus au locataire, calculé sur le revenu fiscal de référence de l’année n-2;
  • Lorsque l’assureur du propriétaire, garantissant le risque de loyers impayés, l’exige.
Mon conjoint est au chômage et perçoit des indemnités ASSEDIC, son revenu sera-t-il pris en compte ?

La plupart du temps, les agences immobilières ne prennent pas en compte les indemnités ASSEDIC, ou pas intégralement, bien que ces revenus soient, en réalité, souvent plus durables et prévisibles qu’un salaire…

J’ai un gros patrimoine, cela devrait compenser l’absence ou la faiblesse de revenus mensuels salariaux…

Votre patrimoine n’est pas pris en compte car il n’est en général pas liquide. Seuls les flux de revenus seront pris en compte. Vos revenus financiers ou fonciers peuvent être pris en considération, pour autant qu’ils soient justifiés par des documents concrets.

Je peux payer plusieurs mois de loyer d’avance pour rassurer le propriétaire par rapport à ma période d’essai…

La loi interdit le paiement de plus de 3 mois de loyers d’un seul coup. De plus, il faudrait payer 18 mois de loyers d’avance si l’on voulait protéger le propriétaire contre le délai d’expulsion en cas de dette locative.

Je viens de signer un contrat de travail en Suisse, sans période d’essai, mon dossier peut-il être rejeté ?

C’est assez rare dans la région, mais il arrive que certaines agences n’aient pas souscrit de clause « frontalier » auprès de leur assureur, et refusent donc les travailleurs frontaliers. D’autres imposent une ancienneté d’un an dans le poste en Suisse, délai à partir duquel le licenciement est un peu plus encadré par la loi suisse.

Je gagne très bien ma vie, pourquoi me demande-t-on un garant ?

Quelques soient vos revenus, un garant sera demandé (en l’absence d’une assurance « Garantie Loyers Impayés » souscrite par le propriétaire) si votre situation professionnelle est perçue comme précaire, et notamment en cas de période d’essai, et ce quelque soit le montant de vos revenus ou de votre patrimoine. C’est le risque d’interruption de vos revenus qui est pris en compte.

Peut-on me demander n’importe quel document ?

La liste des documents qu’un bailleur ou une agence immobilière est définie par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

Pourquoi tant de documents pour un appartement ?

Certains candidats indélicats fournissent des faux documents. Par ailleurs, la protection du locataire est très forte en France, et les propriétaires doivent donc prendre toutes les précautions pour s’assurer de la solvabilité des candidats. L’ensemble des documents demandés permet des contrôles de cohérence et de détecter d’éventuels points délicats.

Mon dossier n’est pas complet, mais il y a l’essentiel…

Faire acte de candidature pour une location est un processus très bureaucratique, pouvant paraître un peu absurde. La liste des documents requis est précise et impérative. Un seul document manquant peut suffire à faire échouer une candidature.

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